Все наверное платили 3% от стоимости недвижимости при продаже - налог на прирост капитала? Это платят только нерезиденты Испании даже, если в Испании жилье и единственное. Так же нерезиденты ежегодно два процентра от кадастровой стоимости недвижимости. И вот Европейская комиссия потребовала от Испании отменить «дискриминационные» налоговые правила, направленные против иностранных владельцев недвижимости, и предупредила Мадрид, что в случае невыполнения требований страна может быть привлечена к ответственности в высшем суде Европы.
По мнению ведомства, налоговая система Испании нарушает законодательство ЕС, несправедливо наказывая нерезидентов-владельцев жилья, особенно тех, кто использует свою недвижимость в Испании в качестве дома для отдыха или второго жилья.
Если вопрос дойдет до Суда Европейского Союза, Испании могут грозить финансовые санкции.
Юристы утверждают, что любое подобное решение против Испании может открыть путь для предъявления исков задним числом, и Мадрид будет вынужден возместить иностранным владельцам недвижимости переплаченные налоги.
Такое наказание может коснуться десятков тысяч экспатов и владельцев второго жилья из Великобритании, Германии, Нидерландов и Скандинавии.
В рамках своего пакета мер по борьбе с нарушениями от октября 2025 года Комиссия официально начала разбирательство против Испании по двум ключевым вопросам: порядок налогообложения условного арендного дохода и порядок обработки прироста капитала при продаже активов в рассрочку.
Нерезиденты, владеющие жильем в Испании, должны платить налог каждый год, как если бы они получали с него арендную плату, даже если жилье пустует.
Сумма налога рассчитывается на основе двух процентов от официальной оценочной стоимости недвижимости, которая в Испании называется кадастровой стоимостью. Испанцы, проживающие в собственных домах, вообще не платят этот налог.
Комиссия утверждает, что такое неравное обращение нарушает статью 63 Договора о функционировании Европейского Союза (ДФЕС), которая гарантирует свободное движение капитала внутри блока.
Брюссель утверждает, что, заставляя нерезидентов платить больше, Испания создает неоправданный барьер для трансграничных инвестиций.
В деле также рассматривается вопрос о том, как Испания взимает налог с прироста капитала.
Когда резиденты Испании продают недвижимость или другие активы и соглашаются на получение платежей в рассрочку, им разрешается отсрочить уплату налогов, выплачивая их постепенно, по мере поступления денег.
Однако нерезиденты обязаны выплатить полную сумму сразу в момент продажи, даже если оплата будет распределена на годы.
Комиссия утверждает, что эта разница дает резидентам преимущество в денежном потоке и оставляет нерезидентов в невыгодном финансовом положении, что снова является нарушением законодательства ЕС.
Испания получала предупреждения годами. Комиссия впервые подняла этот вопрос в декабре 2021 года, направив официальное письмо, а затем в мае 2024 года представила подробное «обоснованное заключение».
В обоих случаях испанские власти защищали свою систему как соответствующую законодательству ЕС, утверждая, что различия основаны на месте жительства и административной целесообразности, а не на дискриминации.
Однако Брюссель с этим не согласен, заявляя, что ответы правительства «недостаточны», и что теперь он передаст вопрос в Суд Европейского союза, если Испания не внесет поправки в свой налоговый кодекс.
Спор напоминает более ранние судебные тяжбы, в которых Испания была вынуждена изменить дискриминационные правила налогообложения наследства и имущества после проигрыша в Европейском суде.
Спор возник на фоне растущей напряженности в Испании между региональными правительствами, стремящимися обуздать спекулятивные иностранные покупки, и стремлением Брюсселя поддерживать равное отношение на едином рынке.
У Мадрида есть два месяца, чтобы отреагировать на последнее предупреждение Комиссии.
Если он откажется изменить курс, затянувшаяся борьба вокруг испанского режима налога на недвижимость переместится в высший суд Европы — и за этим будут внимательно следить тысячи домовладельцев-экспатов.
